Двадцать лет нахожу проблемы раньше клиента.
Я провожу инспекции, приёмку и управление работами на объектах недвижимости на Пхукете и Самуи по тем стандартам, по которым получил квалификацию в Великобритании. По каждому объекту я работаю только на одну сторону и сообщаю, на какую, до начала работы.
- Квалификация
- Получена в Великобритании; работаю на Пхукете
- Опыт
- 20 лет в строительстве, техническом обследовании зданий и управлении проектами
- Объекты
- Жилые, многофункциональные и коммерческие здания
- Методика
- Британские стандарты применительно к тропическому строительству
- Регион
- Пхукет и Самуи
- Кто платит
- Одна сторона по каждому объекту, по фиксированной ставке
Как прошли эти двадцать лет.
Я пришёл в эту профессию из строительства, а не из продаж недвижимости, и именно в этом принципиальная разница. Двадцать лет в строительстве, техническом обследовании зданий и управлении проектами: жилые, многофункциональные и коммерческие здания, объекты, где моя работа состояла в том, чтобы найти дефект до того, как клиент войдёт и найдёт его сам. Учишься читать здание так, как его читают те, кто его строил: знать, на чём экономят в первую очередь, какие узлы пропускают, когда сроки горят, и что обычно скрывает чистовая отделка.
Годы в управлении проектами значат не меньше, чем обследования. Руководя проектами, я сам был по другую сторону списка дефектов: знаю, что прораб может исправить за неделю, ради чего придётся возвращать субподрядчика и как расплывчатый список тихо закрывают, ничего по сути не изменив. Поэтому у каждого пункта в моих отчётах есть расположение, номер и способ устранения — отчёт написан, чтобы по нему действовали, а не спорили с ним.
Техническое обследование зданий — это во многом умение не доверять внешнему виду. В безупречно выглядящей комнате может оказаться пол, где треть плитки не держится на клею, душ без уклона к трапу и электрощит без уравнивания потенциалов для влажной зоны. Ничего из этого не видно. Но всё это можно найти за полдня, если у вас есть правило, молоток для простукивания, тестер розеток и привычка проверять.
Строительство в тропиках выходит из строя по-своему.
Вилла здесь — это не британский дом в тёплом климате. Характер повреждений другой, и его нужно знать, чтобы искать. Главная проблема — протечки во время муссонов: не мягкий дождь, а горизонтальные потоки воды под напором в течение нескольких часов, которые находят каждую мембрану без нахлёста, каждое короткое заведение гидроизоляции, каждый порог террасы, спроектированный так, будто его никогда не испытают. Гидроизоляция кровли и террас — вот где здесь теряются деньги, и почти всегда дело в исполнении узла, а не в материале.
Затем жара и подвижки. Стяжки, залитые и облицованные плиткой слишком быстро при высоких температурах, с клеевым слоем, который схватился до укладки плитки, дают те самые пустоты под полом, которые я нахожу почти в каждой новой вилле. На длинных участках плитки не делают деформационные швы. Штукатурка отслаивается от кладки целыми пластами — это слышно ещё до того, как становится видно.
Конденсат от кондиционеров — отдельная категория проблем. Трубопровод, проложенный без уклона или, хуже того, с обратным уклоном, при приёмке ничем себя не выдаст, а на второй год даст пятно на потолке. Остальное довершает влажность: она находит мостики холода, скапливается в непроветриваемых пустотах и превращает небольшую протечку в плесень быстрее, чем где-либо в умеренном климате.
Бассейны заслуживают отдельной инспекции, но редко её получают. Оборудование без уравнивания потенциалов, клапаны, которые ни разу не переводили в режим обратной промывки, настил с уклоном к дому вместо уклона от него, светильники не на той стороне УЗО. А ещё есть разница между шоу-виллой и переданной: другая плитка, другая сантехника, другая комплектация техники, бассейн на метр короче. Эту разницу стоит задокументировать в день приёмки, письменно, до того как кто-либо что-то подпишет.
Одна сторона по каждому объекту — и никогда обе.
Это та часть работы, в которой я не иду на компромиссы, поэтому скажу об этом без оговорок. Я не беру комиссий от застройщиков. Я не беру вознаграждений за рекомендации от агентов. Я не вхожу ни в чьи списки рекомендованных или одобренных подрядчиков застройщиков и не хочу туда входить.
Мы проводим инспекции не только для покупателей, но и для застройщиков и подрядчиков: приёмка объектов перед передачей — часть нашей работы. Честность обеспечивает одно правило. По каждому отдельному объекту мы представляем только одну сторону. Если мы проверяли объект для застройщика, мы не будем проверять этот же объект для покупателя, и наоборот, — и в начале каждого отчёта указано, кто его заказал.
Я также не продаю работы по устранению дефектов. Если в вашем отчёте сорок дефектов, у меня нет финансовой заинтересованности в том, чтобы их устранял кто-то конкретный, — именно поэтому список может быть настолько длинным, насколько того заслуживает объект. Когда мы управляем ремонтными работами, мы их контролируем, но не выполняем.
На практике это означает: если я проверяю хорошо построенную виллу, я скажу вам, что она построена хорошо, а если плохую — скажу и это, письменно и с фотографиями, и ни тот, ни другой ответ не меняет сумму, которую мне платят.
Если у вас есть дата приёмки, полезный разговор начинается с неё.
Сообщите нам дату, название проекта и тип объекта. Мы скажем, когда бронировать инспекцию и сколько она будет стоить.